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莘庄

年3月，有一天，我的初恋女友突然叫住我，问我能不能帮她跑一趟莘庄。

问了下，才知道她订了一套“名都新城3”，单价是元/平米。后来她觉得不满意。又懒得跑。让我去把￥的意向金取回来。

于是我就去了趟莘庄，南广场出来一片荒凉，连棵树也没有。印象非常非常之差。

顺带还看了下莲蒲新苑，售价是元/m。因为要多走三条街，被晒得不行了。

不过既然木鸡有了买房的念头。不如我帮她多找找。

于是又去了第二次莘庄。这次去了北广场，商业繁荣，绿树成荫。感觉好了很多。

莘松路走过去先是到了众众家园，在华联卖场楼上。

进去问了一下，说是~/m。可惜的是，一期正好全卖完了，到此为止，售楼处正在拆。

另外到了莘建路上，发现一个神盘，“团结花园”。

我是沿着元/平米的广告找过去的。到了团结花园，发现是二楼北向。

Still，你想一想名都新城。而你这个房子只要元/平米。价格上的优势是非常非常明显的。

我跑过去，售楼处已经拆了。只剩下二个留守人员，在这套二楼北向屋内煮饭。看了我一眼，说24W你拿去。

这套房子我真心喜欢。这也是我错失的第一套笋盘。因为我连2.4W也拿不出来。后悔至今。

从团结花园出来，再绕到路口不远。去看了闵富花园~2，房子质量一塌糊涂，品质完全不能和名都比。

再往前，差不多莘松路走了二公里。到尽头是一个巨大的高架桥和下沉地道。商业也渐渐开始稀疏。

想是莘庄商圈以中春路为止，便没有再往前过去看。

从莘庄回来后，感觉有点收获，但也没有特别眼前一亮的名盘。

当时上海有三条地铁，一二三号线。

一二交界是人民广场。

一三交界是火车站。

二三交界是中山公园。

于是我决定第二站去到中山公园。

中山公园

在老上海人的概念中，“中山公园”是一个远得不可想象的地方。

在之前的人生中，我最大的冒险，是有一次骑过了新华路，绕道凯旋路，然后凯旋路走一段，有一条颇为繁华的商业马路。

到后来才知道这条街叫做天山路。印象中就是邮政局和无数摆地摊的小贩，马路二边密密麻麻地堵得道路不通。

而你说“中山公园”。对不起，我们平时不去的。

年的上海楼市，已经有所启动，而炒作的第一波，正是中山公园。

~乃至更早的楼市故事，我也不甚清楚。那段时间我不在上海。

传说中有世茂滨江全球发售，仁恒滨江一期香港开盘。

仁恒的牛皮向来吹得大。传说中的“一手笋入价”谁也没有真正拿过。

但反正是我到了中山公园，俺就被深深震撼到了。

我看的第一个盘是“圣约翰名邸”。至于价钱，元/平米。

什么，！

中山公园这种从来不去的地方，居然要卖九千！

据说传说是圣约翰“全球开盘”。大量的香港人买入，台湾客热捧。

而这个楼盘大热，一年的时间内由6热炒到了。

我站在轻轨下面，抬头看着这玫红色的外墙，怎么也无法理解“地段”错配。

此外又去看了中山公寓，市价5~元/平米。

当时的龙之梦还没有造。中山公园也算是挺热闹的一圈地方。

我顺着长宁路一直向西探去。走到长宁路/遵义路口，前方就没有路了。

不是堵住，而是根本就没有路。没有打通。

四周完全没有任何路灯。隐隐约约只有工地和水泥搅拌。荒郊野岭宛如鬼城一样。

实在都看不下去了。只能够往回走。

后来这二个工地盖起了虹桥新城和虹桥馨苑。

中山公园这件事，对我的影响很大。

等我回到住所，仔细思量。再去买了好几份房地产报纸回来看。

我觉得圣约翰名邸比绝大多数“市中心”的房子还要贵。

上海人的市中心，一般西不过静安寺。

而你顺着这个思路再想一想，如果价格体系是不正常，不规范的。

则他一定会有“错配”。

错配的意思，是差的房子卖了好的价格。但也一定有好的房子，卖了差的价格。

于是，从“中山公园”回来了以后，我就开始了大规模的扫盘。

凭着“房地产时报”等热点指引，凡是地铁可以到达的地方，我都去了一趟。

浦东

第四第五段的路程，首先是去了张江，龙阳路，世纪公园。

按照“终点线”原则，既然西有莘庄，则东有张江。

年的张江，实在是荒凉。整个天空都是灰蒙蒙的。

而且浦东有一个特点，没车不行，没车几乎寸步难行。

在张江兜了一个多小时，勉强只看见一个在售的住宅楼盘，“胡姬花园”5元。

和莘庄比毫无价格优势，和名都新城比完全没有竞争力。

果断放弃，浦东就是垃圾。

倒数第二站是龙阳路，当时万邦等小区还没有兴建。

龙阳路基本就是一个大车站。附近没什么住宅。

第三站到了“世纪公园/科技馆”。

联洋在年就已经超级贵了。年春上海实业“御景园”开盘，由于国企定价偏低，狂卖拿到了浦东新区销售榜第一名。

当时御景园后排高层4，前排看公园的已经要.

隔壁的天安和华丽家族，离地铁更远。中介牛皮烘烘，号称反而要比御景园贵。

华丽家族是浙江民营企业开发，太会炒作。

作为一个花了37分钟等公交车，公交车还要换二趟的地方。联洋不考虑。

不过后来《上海楼市》把联洋，人民广场，徐家汇，并列为“上海三大豪宅板块”。

媒体的无下限炒作，从很多年前就已经开始。

镇宁路

年的上海楼市，全上海最贵的地段大概是镇宁路。

99~01年热炒的是中山公园，01~03年热炒的是徐家汇。尤其是徐家汇人气爆到顶峰。

作为延安路的自然延伸，镇宁路是长宁最靠东(市中心)的一块土地。

当时聚集了东方剑桥，东方雅苑等等港式豪宅。

售价大约是1/m，徐家汇/m。妥妥的贵族风范。

镇宁路的买家，主要是一批老华侨。有着丁香花园思古幽情的人。

作为一名绝对的人群，黄浦帮自然是不服气的。

上海论地段，从来都是黄浦第一，卢湾第二。

年正好是人事变动。满大街的报纸。黄浦区区长升市委书记。卢湾区区长升市长。

作为一名深深热爱本地的老上海人，黄浦区区长上任就提出了“黄浦江两岸综合开发”。

从镇宁路回来，想想不服气。便再去看“市中心”的楼盘卖多少。

这一看，才看出了问题。

问题是，“市中心根本没有楼盘”。

黄浦区卢湾区，公认的“好地段”，真正能在卖的，只有中凯城市之光，国际丽都城，上海一街区，这三个楼盘。

其中中凯天天在电视里打广告，去问了以后说1/m。

丽都那一年还没有开。但快了。门前一排洋房不卖。后面高层~/m。

一街区品质最烂，但也有~/m。

除此之外，我们惊讶地发现“市中心”是根本没有楼盘在销售的。

我买的第一套房子，是在.6

当时，里里外外看了已经有三个月的时间。从石龙路到中潭路，几乎主要的板块都了解了一遍。

包括“上海第一豪宅”，童话里的城堡：世茂滨江。

世茂滨江

这个售楼处电话，恐怕很多人还记得。

L垮台之后，只身逃到加拿大。最窘迫的时候，被迫和人换外汇维生。

据外媒报导，L自己哭诉，有亿的资产，下落不明。

X本来是福建的一个小商人。突然失踪了二年，跑去香港注册了一家公司。

等他强势回归时，已经是百亿商人，每一单都是撼动地球。

近年X颇为低调。

在年初的时候，世茂滨江对外号称“2W”。无论单价总价，都是全上海第一豪宅。

如果以的户型为例，售楼处报价大约是18/m，这样总价就要五百万。

而如果上海有头有脸的家族，是绝对不可能买15楼以下“无江”的。

既然你买了世茂滨江，你就肯定要买好的楼层，好的景观，好的朝向。

所以“体面”家庭出来的，都要/m以上。总价去到W。

年世茂滨江我也去考察了。门口还是一个煤场，没有搬走。潍坊路上满地都是煤渣，和卖羊肉串的小贩。

我想了很久，关于SMBJ/m的售价。

到最后我得出了结论，“江景”。

世茂滨江卖这么贵，内在的原因一定是他“不可复制”的景观。

所谓大江大河，都是不可复制的。香港的房子也是以望景最贵。

于是我跑到浦西，在复兴路外滩出口，和世茂滨江同一个纬度线上。

我选中了浦西的一套房子。江景，价格只要/m。

我说，无论是地段和莘庄，张江，中山公园，联洋，徐家汇，镇宁路比，我的南外滩绝不逊色。

而我的房价，比你们都低。

今天买入的时候，SMBJ你是我四倍的价钱。

我有坚定的信心，10年以后，你的价格一定不是我的4倍。

虽然我没有你豪，没有你范，但价格的威力是无可阻挡的。

我坚信你一定不会永远是我的四倍。

所以我买了第一套房。

仁恒滨江

年时，上海的第一豪宅绝对无疑问是“世茂滨江花园”。

乃至年顶楼复式㎡楼王，搞了一个“全球轰动”拍卖。最后来了六个买家，经过一轮叫价，以3W售出。

而这个时候，陆家嘴还有一个挑战者“仁恒滨江花园”。

论品质，仁恒就是渣。完全不上台面，新加坡工薪阶层户型，彻底的贫民窟。

但是仁恒擅长炒作。每次路过福州路，看见巨大的招牌，无疑叹息商业的力量无所不在。

仁恒说，世茂卖2W，它也要卖2W。

但是仁恒的房子很烂，不上台面。他的房子又多，是一个户的巨型社区，根本卖不动。

不要紧，新加坡人有办法。

那一年，在陆家嘴的二手市场，发生了“海量成交”。

仁恒的房子，象疯抢一样。在二手市场不停地交易。而价格，也一路扯高。

几乎所有的人，都眼睁睁地看着。

所有的中介，银行，交易中心，还有广大围观的无知业主，都眼睁睁地看着。

仁恒的房子就是卖得动!

市场上出现了一股力量，象抢一样，每个月创造几十套的交易量。

同时，价格也在不断走高。

如果说，年头，仁恒是“报价”/m，底气还很虚的话。

到了年尾，几乎所有的上海房产杂志，仁恒滨江都是0/m，绝对的一线豪宅。

市场疯狂了。

眼睛赤红，仁恒就是钱啊。买仁恒就是赚，转眼就是几十万的利润。

无数的人冲了进去。因为仁恒有价有市，仁恒就是好，仁恒就是涨得快。仁恒就是看得见的送钱。

然后，那股“傻钱”消失了。

年末的“仁恒滨江花园”矗立了一个很长的标杆。上海楼市的最高价是0元/平米。

这个价格，维持了很长很长的时间。一直到年的华府天地才被打破。

但是仁恒本身，却是日暮西山。

“仁恒河滨花园”从年末猛冲到0元/m，三千套一手房全数出货。

从此以后，它在二手市场再也没有涨过。

不仅没涨，而且无人问津，无人关心。宛如陷入死地。

仁恒的业主，开始套，深套，死套。

仁恒0vs卢湾0

仁恒0vs卢湾

仁恒0vs卢湾

仁恒0vs卢湾

仁恒0vs卢湾0

仁恒70vs卢湾80

仁恒滨江的0元/m房价，维系了差不多有七年之多。

一直到联洋的“仁恒河滨城”开盘。

值得注意的是，仁恒河滨城是比仁恒滨江贵的。

如果你要说仁恒品质的话，则二者都是仁恒。而陆家嘴滨江，地段远远好于联洋。

RHHBC也是一样的套路。“二手市场疯狂成交，台湾人跪着求购仁恒”。

反正赚钱的都是传说。

等你买入了，就是高位套。

年后，“仁恒滨江”逐渐摆脱了0元/m的阴影。

因为大盘实在涨得不象话。相比之下，它比许多工薪盘还要便宜了。

年后，“仁恒滨江”也逐渐随着大盘在上涨。

在这背后，是无数无数土豪的累累尸骨。

徐家汇

~的绝对明星板块，是徐家汇和长寿路。

现在的人，已经很难体会徐家汇当时“皇者气象”，辉煌气息。

横向对比的话，大约和年的大宁，唐镇差不多。

当时，所有的新盘，都开在徐家汇。所有的报导，都放在徐家汇。

每一个新盘开幕，徐家汇的房价就涨了老大一截。类似于上海标杆，人群欢呼，媒体